Двойная продажа квартиры

Двойная продажа квартиры - не исключено, именно с такой ситуацией пришлось столкнуться 43-летнему жителю Воронежа Евгению Селиванову, в квартире которого поселился другой человек, который так же, как и он сам, купил жильё по договору с жилищным кооперативом. Как же обезопасить себя при продаже квартиры?! Что поможет восстановить права в такой нестандартной ситуации?! В этой ситуации разобралась коллегия по гражданским спорам Верховного суда.

Квартиру продали дважды

6 марта 2011 года Евгений Селиванов* заключил договор с кооперативом ЖСК-88 на строительство двухкомнатной квартиры. Изначально ее стоимость составила 882 000 руб. В октябре 2021 года кооператив заключил с Селивановым дополнительное соглашение, по которому ему надо было доплатить еще 172 000 руб. за дополнительную площадь. Покупатель за квартиру расплатился.

Однако двумя годами позже кооператив продал помещение повторно – на этот раз договор на строительство той же "двушки" заключили с Татьяной Кретовой*. Квартира успела подорожать: сумма в договоре составила 2,2 млн руб. Кретова также оплатила всю стоимость жилья – 3 июня 2014 года кооператив выдал ей справку о полной выплате паевого взноса. Кретова сделала в квартире ремонт и поселилась в ней, хотя дом еще не был сдан в эксплуатацию.

За квартирой – в суд

Первого покупателя такое положение дел не устроило. Юристом Центра «ЗаконЪ» был подготовлен и подан иск к кооперативу и Татьяне Кретовой, требуя признать ее договор и право собственности, возникшее на основании справки, недействительными, а саму покупательницу выселить.

Первая инстанция в иске отказала (дело 2-ххх/2016 (2-хххх/2015;) ~ М-хххх/2015), но это решение было отменено: в апелляции приняли новое решение, которым договор Кретовой и акт готовности квартиры признали недействительными. Селиванов отказался от иска в части требований о признании недействительным права собственности, возникшего на основании справки, и в этой части производство по делу прекращено. Он потребовал от Кретовой освободить квартиру, однако покидать помещение она отказалась.

Тогда Селиванов со своим юристом снова обратился в суд. На этот раз они попросили суд признать недействительной справку о выплате пая за "двушку" и обязать вторую покупательницу освободить помещение. В первой инстанции ему отказали, но в Воронежском областном суде согласились (дело хх-хххх/2017), раз заключенный между Кретовой и кооперативом договор признали недействительным, так же следует поступить и со справкой, на основании которой и стала возможной регистрация помещения на покупательницу, ведь ее выдали в рамках недействительного договора. Суды пришли к выводу: истец имеет право требовать освободить квартиру, так как он выплатил паевой взнос в полном объеме.

ВС РФ не согласился с выводом апелляции, отменив определение и отправив дело на новое рассмотрение в областной суд. Согласно позиции Верховного суда, то, что договор на строительство жилья Кретовой ранее был признан Воронежским областным судом недействительным, автоматически не означает, что недействительной будет и справка о выплате пая. Действительно, справка является правоустанавливающим документом, который оформляет договорные правоотношения сторон и подтверждает исполнение по ранее совершенной сделке, замечает юрист Центра «ЗаконЪ» Галина Полухина: "следовательно, сама по себе справка не является неотъемлемой частью договора и не может быть признана недействительной лишь на основании того, что сам договор был признан таковым".

ВС РФ отметил, что по смыслу ст. 167 ГК, если сделку признали недействительной, то каждая из сторон должна вернуть всё, что получила по сделке. Но никаких других последствий недействительности не предусмотрено. Однако Селиверстов требовал освобождения жилого помещения. "По смыслу законодательства, такое требование – виндикационное требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения – неправомерно. Это соответствует действующему законодательству и судебной практике. Так, исходя из правовой позиции ВС РФ, ВАС РФ, если имущество было передано по недействительной сделке, оно подлежит возврату в порядке реституции, а не путем виндикации у другой стороны сделки", – полагает Галина Полухина.

Применение положений о последствиях недействительности сделки полностью не восстанавливает права истца на спорную квартиру, объясняет юрист. "В результате реституции каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке: соответственно, потребительскому кооперативу будет возвращено жилое помещение, а Кретовой – деньги, что не восстанавливает истца в его правах на жилое помещение. Судам следовало обратить внимание на то, что истцом был избран способ защиты права собственности, который не может обеспечить его восстановление, и на основании Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 применить нормы, регламентирующие признание права собственности на недвижимую вещь", – поясняет юрист.

* имена и фамилии участников процесса изменены

Материал подготовил Олег Рукавицын