Проверка юридической чистоты объекта недвижимости означает, что он не может быть истребован у собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Лучше не торопиться и потратить время сейчас, чем потом потерять и время, и деньги, и недвижимость. Нужно проверить как саму квартиру, так и продавца. При проверке основных рисков, Вы сможете максимально обезопасить свою собственность и свои деньги от потери и от возможных судебных разбирательств.

Проверка юридической чистоты

Для первичной, быстрой и самой необходимой проверки объекта недвижимости предлагаем сделать экспресс анализ основных рисков:

• Наложены ли на квартиру обременения (ипотека, арест, иное)?
• Находится ли квартира на реализации в рамках исполнительного производства?
• Участвует ли собственник в судебных разбирательствах?
• Возбуждены ли исполнительные производства в отношении собственника?
• Действителен ли паспорт продавца?
• Не отменена ли доверенность представителя (если сделка осуществляется представителем)?

 На что следует обратить внимание при покупке квартиры:

• наличие обременений на квартиру (арест, ипотека, ограничения, иное);
• квартира приобретена в период брака;
• подлинность и действительность паспорта;
• наличие лиц, имеющих право пользования квартирой: заключенные, отбывающие срок наказания; военнослужащие срочной службы; дети, находящиеся в воспитательных учреждениях; пожилые люди, помещенные в дома престарелых; лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере;
• на момент продажи квартиры в ней остались прописанные лица;
• квартира перешла в собственность в результате приватизации – если в приватизации квартиры не участвовал несовершеннолетний, прописанный в тот момент в квартире, или ребенка выписали в течение года до приватизации квартиры – могут быть предъявлены претензии по поводу ущемления прав ребенка;
• дееспособность участников сделки;
• правоспособность участников сделки (право на подписание договора на продажу квартиры);
• подлинность доверенности и ее действительность;
• если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети;
• существование наследников, которые могут объявиться после вступления в наследство и которые имеют все права на долю наследства;
• в качестве продавца выступает юридическое лицо;
• исполнение собственником квартиры обязательств по оплате квартиры с предыдущим собственником;
• приобретение квартиры на основе договора ренты с пожизненным проживанием бывшего владельца;
• наличие непогашенной задолженности, в рамках которой могут наложить взыскание на квартиру;
• квартира приобретена на основании договора дарения между не родственниками - сделка может быть отнесена к притворной и оспорена в суде.

Для выяснения этих и иных обстоятельств дела специалисты Юридического Центра "ЗаконЪ" запрашивают и выясняют следующую информацию:

• запрос информации в Росреестре (Выписка из ЕГРП или электронный запрос);
• запрос информации в службе судебных приставов о наличии исполнительных производств, в рамках которых наложено взыскание на квартиру (справка из службы судебных приставов либо электронный запрос);
• проверка факта приобретения квартиры в период брака путем сравнения даты на свидетельстве о браке/паспорте и правоустанавливающих документах (свидетельство о браке, паспорт, правоустанавливающие документы, свидетельство о праве собственности);
• проверка наличия брачного договора или соглашения о разделе имущества, на основании которых квартира может находиться в личной собственности одного из супругов (соглашение о разделе общего имущества, брачный договор);
• если квартира была приобретена в период брака, но находится в личной собственности одного из супругов, проверить правоустанавливающие документы на предмет законности этой сделки и наличия законного основания перевода квартиры в личную, а не совместную собственность супругов (правоустанавливающие документы, свидетельство о праве собственности);
• если квартира находится в совместной собственности, то нужно получить согласие второго супруга на продажу квартиры, заверенное у нотариуса  (согласие супруга на продажу квартиры, заверенное у нотариуса);
• проверить суды на наличие возбужденных дел о споре по разделу имущества с участием собственника квартиры;
• если продавец утверждает, что не состоял в браке, потребовать предоставления нотариального заявления, в котором должно быть указано, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке (заявление, удостоверенное нотариусом, в котором должно быть указано, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке);
• совершить визуальную проверку паспорта на подлинность: наличие признаков подделки, подчистки, пометки, номера страниц должны идти по порядку, печати не смазаны, хорошо видны и т.д.;
• проверка паспорта на срок давности;
• проверка паспорта на действительность (справка из УФМС или путем совершения электронного запроса);
• установить, проживали ли в квартире лица, имеющие право пользование квартирой (архивная выписка из домовой книги (данный документ дает информацию о том кто, когда, куда и на каком основании выбыл из квартиры, расширенная выписка из ЕГРП);
• прописать в договоре на приобретение квартиры сроки снятия таких лиц с регистрационного учета и штрафы в случае нарушения этих сроков (договор на продажу квартиры, выписка из финансово-лицевого счета);
• проверить участников сделки на наличие судебных споров по факту владения и пользования квартирой;
• проверить существование несовершеннолетних детей, зарегистрированных на момент проведения приватизации квартиры и за 1 год до этого (архивная выписка из домовой книги (данный документ дает информацию о том кто, когда, куда и на каком основании выбыл из квартиры, расширенная выписка из ЕГРП);
• выяснить у собственника, все ли дети участвовали в приватизации квартиры и если не участвовали, то узнать причину и когда они выписались и по какой причине; 
• состоит ли участник сделки на учете в психоневрологическом и неврологическом диспансере. (Необходимо настоять на необходимости предоставления данного документа. Вы можете сгладить негативный эффект от своей просьбы, предложив оформить такие же справки и на себя.);
• в случае, если продавец категорически отказывается предоставить документ из диспансеров, можно попросить его показать водительское удостоверение (если оно имеется) – это в какой-то степени гарантирует то, что человек не состоит на учёте в диспансере;
• постараться визуально определить алкогольную и наркозависимость, а также вменяемость участника сделки;
• установить личность собственника путем сравнения данных, указанных в документах, подтверждающих право собственности и удостоверяющих личность собственника и выписку из ЕГРП;
• установить полномочия представителя недееспособного лица (родитель, опекун, попечитель);
• проверить наличие полномочий на совершение сделки, подписание договора, получение денежных средств, совершение действий по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру;
• совершить визуальную проверку доверенности на подлинность и проверить на наличие визуальных признаков подделки;
• проверить в доверенности данные доверителя и доверенного лица;
• проверить истечение срока действия доверенности;
• проверить доверенность на ее отмену у нотариуса, выдавшего ее либо путем электронного запроса в нотариальную контору;
• проверить, выдавалась ли такая доверенность на указанное в ней лицо у нотариуса, указанного в ней и не была ли она отменена;
• узнать, жив ли человек выдавший доверенность;
• проверить действительность паспорта доверителя и доверенного лица;
• выявить наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей;
• выявить наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей;
• уточнить у нотариуса, открывавшего наследство о наличии наследников, не вступивших в наследство;
• проверить полномочия представителя юридического лица на продажу квартиры;
• проверить правоустанавливающие документы на предмет наличия полномочий на приобретение квартиры этим юридическим лицом;
• проверить соблюдение процедуры одобрения сделки по покупке/продаже квартиры в качестве крупной и/или с заинтересованными лицами;
• проверить наличие расписок или иных документов, подтверждающих исполнение денежных обязательств по договору на приобретение квартиры;
• проверить, что бывший собственник квартиры умер;
• проверить в службе судебных приставов наличие возбужденных исполнительных производств, в рамках которых будет или уже наложено взыскание на квартиру;
• проверить родственную связь между сторонами договора дарения;
• выяснить мотив дарения квартиры.

Специалисты Юридического Центра "ЗаконЪ" готовы помочь Вам на любом этапе сделки с недвижимостью. В том числе, профессионально проведут проверку юридической чистоты объекта недвижимости. Более подробную бесплатную консультацию по этому и иным вопросам Вы можете получить по телефону или на личном приеме у специалиста в офисе Юридического Центра "ЗаконЪ".

P.S. Уважаемые читатели! Несмотря на то, что наша юридическая организация находится в Воронеже, посетителями нашего официального сайта являются жители практически всех регионов нашей страны.

Конечно, мы оказываем правовую помощь, в первую очередь, гражданам, проживающим на территории Воронежской области.

Вместе с тем, ежедневно десятки людей со всех уголков нашей страны, благодаря нашим юридическим статьям и грамотным правовым советам, размещенным на нашем официальном сайте, успешно решают свои насущные проблемы и совершенствуют уровень своей юридической грамотности.

В то же время, есть целый ряд направлений нашей деятельности, по которым мы можем оказывать правовую поддержку гражданам дистанционно, независимо от места их нахождения.

В частности, речь идет о дистанционной помощи, которую наши кредитные юристы эффективно оказывают должникам банков и микрофинансовых организаций.

В этом случае речь идет об отмене судебных приказов о взыскании задолженности, о ведении грамотного диалога с коллекторами и правильном реагировании на письма и звонки банков.

Также, с октября 2015 года  мы успешно занимаемся комплексным юридическим сопровождением процедуры банкротства физических лиц.

Если у Вас есть вопросы по вышеперечисленной тематике, то Вы можете задать их в формах обратной связи на нашем сайте, и наши сотрудники обсудят их с Вами более подробно и предложат Вам эффективные пути решения, не зависимо от места Вашего проживания.

Материал подготовил юрист Данила Багров

-