Воронежский Юридический Центр "ЗаконЪ"

Бесплатная юридическая консультация 

Профессиональные юристы и адвокаты

Круглосуточные телефоны дежурной юридической части:

+7(473)228-47-02

+7(903)652-95-77

Воронеж, ул. Никитинская, 8-А, 6-ой этаж, офис № 618

 

Операции с недвижимостью. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Помощь профессиональных риелторов в Воронеже

В этой статье мы обсудим с вами, уважаемые воронежцы, то с чем в течение жизни практически каждый из нас сталкивался, а именно с Купить квартиру в Воронеженеобходимостью приобретения или отчуждения объекта недвижимости.

Вот уже несколько лет, как юридическое сопровождение сделок с недвижимостью является одним из основных направлений деятельности Центра «ЗаконЪ». Этому предшествовали многочисленные обращения к нам граждан, которые столкнулись с весьма серьезными проблемами при попытках самостоятельного проведение сделок, или из-за привлечения для этих целей неквалифицированных посредников.

В настоящее время в Воронежском Юридическом Центре «ЗаконЪ» трудятся профессиональные риелторы, имеющие опыт работ по специальности не менее пяти лет. Все наши сотрудники имеют высшее юридическое образования. Таким образом, весомый практический стаж, помноженный на глубокие фундаментальные правовые знания наших риелторов, гарантирует нашим доверителям положительный результат и глубокое удовлетворение от совершенной сделки.      

Итак, представим вариант, что мы хотим приобрести или реализовать объект недвижимости. Для этого мы должны совершить операцию, или другими словами, сделку с недвижимым имуществом. К основным видам сделок с недвижимостью можно отнести:

  • куплю-продажу;
  • мену и обмен;
  • дарение;
  • наследование;
  • ренту;
  • аренду;
  • найм.

Своим доверителям мы предлагаем совершать сделки безопасно и выгодно. При этом, чтобы добиться эффективной защиты интересов доверителей, наши специалисты учитывают ряд факторов. Давайте выделим ключевые из них:

Ситуация на рынке недвижимости в Воронежской области – она которая  характеризуется следующими тенденциями:

  • снижение стоимости «вторичной» недвижимости во всех ценовых сегментах и районах города Воронежа и области;
  • низкая платежеспособность населения, связанная со снижением цен на углеводороды и санкционной политикой ряда стран в отношении России;
  • большие объемы строительства жилья, особенно эконом-класса.

Данная ситуация приводит к тому, что количество покупателей в четыре-пять раз меньше, чем продавцов. Следовательно, в настоящее время на рынке недвижимости позиция покупателя «сильнее», чем у продавца, т.к. у него более важный ресурс – деньги. Кроме того, исходя из наших аналитических исследований, средняя стоимость рекламируемых объектов недвижимости  примерно на 10% выше их «продажной» цены, что  приводит к тому, что продаются только «ходовые» варианты, которых не более 15-20% на рынке.

Отсюда следует однозначный вывод: большинство собственников сталкиваются с рядом проблем при реализации своих объектов недвижимости.

Итак, продажа квартиры в Воронеже, как мы можем сделать ее быстрее и выгоднее?! И в чем у нас могут возникнуть затруднения?

Первое – это сроки продажи. Если объект недвижимости нами переоценен, то срок его экспозиции, т.е. предложения на продажу близится к бесконечности. По нашей практике, сроки «нормальной» продажи длятся 1,5-2 месяца. Отговорки в стиле: «мы не торопимся», «каждый товар ждет своего покупателя», «на рынке два дурака…» - могут сильно ударить по нашему карману. На фоне падающего или стагнирующего рынка недвижимости Воронежа, а это снижение составляет 5-7% в год в реальном выражении, не продав недвижимость сегодня по справедливой цене, через полгода - год продавец рискует не досчитаться нескольких сотен тысяч рублей.

ПРИМЕР ИЗ НАШЕЙ ПРАКТИКИ: Жительница Воронежа Елена К. выставила в 2015 году свою квартиру за 2,7 млн. руб. Не прислушавшись к нашим объективным рекомендациям, Елена отказалась от предложений покупателей в 2,55 млн. в 2016 году, 2,2 млн. в 2017 году, 2 млн. в 2018 году. Таким образом, Елена совершила типичную ошибку, характерную для многих продавцов. Не зная максимальной рыночной цены на свою квартиру, она снижала ее вместе с рынком, при этом цена на эту квартиру была всегда выше рынка. В итоге, ее квартира была продана месяц  назад за 1,9 млн. руб. Ущерб от длительной продажи составил в реальном выражении 800 тыс. руб. 

Т.е. второй фактор – это цена квартиры. Для обывателя загадка, как ее установить? Многие, действуя по принципу: «Я сам себе риелтор», входят во всевозможные интернет-ресурсы («Авито», «Домофонд», «Циан», «Камелот» и прочие агрегаторы) и смотрят: как там с ценой у соседей?! А затем каждый из них в меру своих амбиций определяет стоимость своего жилья и ждут…

В первый месяц начинают ходить на просмотры потенциальные покупатели или перекупщики - на рынке ж новый объект, интересно все-таки... Смотреть могут даже достаточно часто, особенно если цена более-менее адекватна. А на второй месяц покупатели пропадают. Почему?! Продавец в растерянности… Ведь казалось, что вот-вот должны были купить, и были даже такие разговоры…

А проблема все же, как показывает практика, была с ценой. К сожалению, неспециалисту не под силу сделать профессиональную оценку объекта недвижимости.

Допустим, если такой оценку будет производить наш риелтор, то он в обязательном порядке проанализирует нескольких десятков (до сотни) предложений аналогичных квартир (домов/объектов), альтернативных предложений (например, жилье больше за те же деньги в том же районе или вторичное новое), новостроек и т.н. «фристайла» (что можно купить за эти деньги в данном населенном пункте). Кроме того, для адекватной оценки нашими сотрудниками учитывается ситуация на рынке недвижимости (коэффициент по шкале влево-вправо), уникальные особенности оцениваемого объекта (коэффициент по шкале вправо). Только после разработки обоснованной оценки объекта специалист по недвижимости может назвать ее максимальную рыночную стоимость.

Установление максимальной рыночной цены является обязательным условием продажи при обращении клиентов и проводится в их интересах сотрудниками Воронежского Юридического Центра «ЗаконЪ».

Кроме того, очень часто по желанию наших доверителей предлагается так называемая срочная продажа, т.е.сделка в течение месяца после заключения договора на оказание юридического сопровождения сделки, а также выкуп в Воронежеобъектов недвижимости. Дисконт цены при срочной продаже составляет 5-10% от максимальной рыночной цены, при выкупе – 20-25% в зависимости от ликвидности объекта.

Третье – это риск потерять покупателя. Допустим, что цена определена и уже есть покупатель. Но у него еще не одобрена ипотека, да и первоначального взноса не планируется. «Не мои проблемы. Пусть оформляет!», - так рассуждает иной продавец. И оформит, но скорее всего уже не вернется, если у Вас не супер выгодное предложение. А это далеко не всегда не так...

Вот тут проявляется еще одно преимущество профессионального риелтора Центра «ЗаконЪ» - наш сотрудник найдет общий язык практически с любым покупателем, лишь бы была воля сторон. Ипотека с первоначальным взносом и без, военная и прочие виды ипотек, материнский и региональный капиталы, сделка с рассрочкой – все это уже не Ваша головная боль, этим займутся наши риелторы и кредитные брокеры. Задача нашего доверителя – только прийти на сделку и получить удовлетворение от положительного результата.  

Четвертое – риски продавца на сделке. Как гарантированно и безопасно получить всю сумму, если срочно нужны наличные?!  Как правильно отстоять свою позицию и не отпугнуть покупателя при обсуждении вопросов сроков освобождения жилья и оставления в нем той или иной мебели и бытовой техники?! Как совместить сроки продажи с одновременной покупкой жилья при обмене?! Для разрешения этих и множества других подобных вопросов зачастую просто необходим профессиональный посредник – специалист по недвижимости, услуги которого предлагает Вам Центр «ЗаконЪ».

Итак, на первый взгляд, кажется, что купить квартиру в Воронеже или купить недорогой дом не представляет собой особой сложности. Достаточно открыть, к примеру,  ресурс «Авито» или т.п. и вбить необходимые параметры.Однако, если Вы хотите действительно сэкономить деньги и приобрести подходящее «вторичное» жилье без «подводных камней», может возникнуть ряд вопросов, которые без привлечения квалифицированного специалиста, простому обывателю невозможно разрешить. Во-первых, не все знают, что основанием для проведения безопасной сделки является предоставление:

  • справку о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (выдается бухгалтерией УК или ТСЖ);
  • справку о том, что никто не прописан или временно не выписан (выдает паспортный стол);
  • выписку из Единого Государственного реестра недвижимости, которая позволяет судить о наличии или отсутствии обременений (например, нахождении в залоге) на объекте недвижимости.

Каждый из этих документов не является обязательным при проведении сделки купли-продажи недвижимости; регистратор может совершить сделку и без них. Весьма важно, что в Воронежском Юридическом Центре «ЗаконЪ» проводят сделки только при обязательном наличии всех этих необходимых документов, тем самым обеспечивается безопасность своих доверителей и минимизируются риски покупки объектов недвижимости.

Обратный результат тоже возможен, если пустить процесс купли-продажи на самотек: представим ситуацию, при которой после покупки жилья на ваш адрес приходит счет на 100 и более тысяч рублей. Или спустя год-два после счастливого новоселья объявляется временно выписанный «сиделец», излечившийся недееспособный, подросший  воспитанник детского дома. Не менее приятные ощущения испытывает новый владелец жилья, обнаруживший, что его собственность находится в залоге у банка. Кроме того, не лишней для покупателя будет информация о том, не находится ли собственник продаваемой квартиры или дома под следствием или сколько у него долгов по кредитам и микрозаймам. Важно, чтобы в процессе подготовки и совершения операции с недвижимостью, статус жилья внезапно не изменился с «обременения – не зарегистрировано» на некий иной, препятствующий совершению безопасной сделки. Во-вторых, выбрав район и желая:

  • купить квартиру по ул. такой-то…;
  • купить дом в городе;
  • купить новый дом;
  • купить недорогой дом и т.п., однако лишь немногие учитывают, что в выбранном вами жилье проживают такие же люди со своими, может быть диссонирующими с вашими, планами и представлениями.

Допустим, вы подобрали интересную по цене и состоянию трехкомнатную квартиру, готовы внести задаток или аванс, а у продавцов планируется обмен их квартиры на дом и однокомнатную  квартиру. Но у них еще не выбраны обменные варианты или выбраны варианты с дальнейшим обменом. Может ли обычный покупатель оказать влияние на дальнейший ход событий?! Нет, не может! Для этого как раз и необходим профессиональный риелтор, который может грамотно составить и реализовать обменную цепочку.

В ходе подготовки и проведения сделки могут возникнуть ряд вопросов, которые могут рассорить покупателя и продавца:

  • способ оплаты;
  • расходы и «суета» при подготовке и проведении сделки;
  • перечень оставляемой в квартире (доме) мебели и суммы возможной за нее доплаты, сроки освобождения жилого помещения и его состояние в момент передачи ключей и многое другое.

Разрешение этих и подобных проблем – опять-таки в компетенции специалиста по недвижимости.

Не стоит исключать и возможность элементарной психологической несовместимости покупателей и продавцов, когда люди разной социальной, этнической принадлежности, разного воспитания могут, не найдя взаимопонимания, буквально на ровном месте начать конфликт, сорвав проведение сделки. Чтобы избежать таких ситуаций, специалист по недвижимости берет на себя функции обеспечения коммуникации между сторонами.   

В-третьих, зачастую многие граждане начинают поиск жилья, не обеспечив себя должным образом финансовыми средствами. То есть желание иметь жилье в Воронеже есть, а денег нет. Все больше появляется покупателей без первоначального взноса, желающих что-то купить на материнский капитал. Соответственно, у покупателей возникают вопросы:

  • как оформить ипотеку с завышением;
  • как провести оценку квартиры по такой высокой цене;
  • можно ли оформлять ипотечный займ в перепланированном жилье или купить долю за счет средств банка.

На все эти вопросы сможет ответить опытный ипотечный брокер, с которым сотрудничает  с Центром «ЗаконЪ».

Использование при покупке жилья средств материнского (семейного) капитала усложняет как саму процедуру оформления сделки и удлиняет сроки перехода права собственности, так и зачастую вызывают возражения со стороны продавцов, которые попросту из-за незнания видят для себя определенные риски. В таких ситуациях  профессиональные посреднические услуги представляются очень и очень востребованными.

В-четвертых, как это не может показаться странным, специалист по недвижимости может оказаться полезным и при покупке квартиры в новостройке или, если Вы хотите купить новый дом. Ведь вбивая в поисковой системе фразы по типу «квартира Воронеж купить» или «ЖК Воронеж» человек и не подозревает, что у каждого застройщика  Воронежа своя финансовая, производственная и административная ситуация:

  • у кого-то могут быть временные трудности, на которых можно играть, понижая цену на выбранное жилье;
  • у кого-то скидки на квартиры в связи с очередным юбилеем;
  • кто-то непробиваемо стоит на своем;
  • у кого-то вот-вот отнимут разрешение на строительство данного объекта;
  • или, вообще, данный застройщик на грани банкротства.

Всего этого простой обыватель не может знать, а, значит, он и не может получить дополнительную выгоду или избежать серьезных рисков остаться без денег и квартиры. Также представляется необходимым привлекать специалиста по недвижимости при покупке жилья у подрядчиков, т.к. они периодически оказываются замешенными в историях с двойными продажами или продажами «неотработанных» у застройщиков квартир.  

И, наконец, в-пятых, без привлечения профессионалов не обойтись при проведении сложных сделок или сделок с повышенным риском. К  сложным сделкам относятся такие сделки, при осуществлении которых нужно уделить особое внимание подготовке и изучению документов. К ним относятся сделки, в которых Вы покупаете квартиру, полученную в результате приватизации, подаренную продавцу, купленную им в кредит с использованием материнского капитала, квартиру банкрота или лица, признанного недееспособным. В разряд сложных все эти сделки попали потому, что здесь особенно велик риск столкнуться с судебными спорами. В любой момент могут появиться лица, чьи права нарушили, и они станут добиваться признания сделки недействительной в суде. При проведении таких сделок нужна слаженная работа всего коллектива, обязательно включающая в себя юриста, риэлтора, оформителя, и, при необходимости, привлекаемых иных специалистов.

Сделки с повышенным риском – попытки мошеннических или манипулятивных действий одной из сторон (как правило, со стороны продавца) для извлечения существенной выгоды в ущерб другой стороне в ходе проведения сделки  или отъема средств у покупателей. Всего перечня возможных ситуаций нельзя описать (да и не нужно, дабы окончательно не запугивать читателя), но один случай можно привести в качестве показательного.

ПРИМЕР ИЗ НАШЕЙ ПРАКТИКИ: Продавец Алексей Ж., получив задаток от добросовестного покупателя, который оформляет ипотеку, определяется с обменным вариантом. Первая часть ипотечной сделки, где Алексей Ж. выступает как продавец, проходит в один день с покупкой Алексеем Ж. своей новой квартиры. В тот же день проводятся сделки по покупке жилья продавцом квартиры, где покупателем выступает опять же Алексей Ж., и еще одного звена цепочки. Затем после передачи ключей от новой квартиры Алексей Ж. объявляет, что он приостанавливает обе сделки, т.к., по его мнению, состояние передаваемой квартиры существенно хуже того, которое было представлено на первом показе. Кроме того, Алексей Ж. поясняет, что в момент совершения сделки он состоял на учете в психдиспансере и не осознавал последствий своих действий.  Цель такой позиции – шантаж покупателей (хотите получить квартиру – вносите еще деньги) и продавца (хочешь зарегистрировать сделку – снижай цену). Как итог – взаимоувязанные судебные процессы на долгие годы.  

Кроме операций с жильем, Воронежский Юридический Центр «ЗаконЪ» предлагает услуги по поиску клиентов для  аренды коммерческой недвижимости, в т.ч.:

Также специалисты нашего центра сделают необходимую подборку вариантов с предварительным обсуждением условий продажи, если есть необходимость купить коммерческую недвижимость, купить помещение  или купить ангар.  

Кроме того, наши специалисты окажут услуги по переводу жилого помещения в нежилое в Воронеже, снижению кадастровой стоимости земельных участков, квартир, домов.

Давайте также немного определимся с профессиональной терминологией, связанной со сделками с недвижимости:

Операции (сделки) с недвижимым имуществом - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Купля-продажа – это сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Мена – это сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой.

Обмен — это сделка, совершаемая между:

  • между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
  • между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение — это сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

  • объект недвижимости в собственность;
  • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или - при отсутствии завещания - по закону.

Рента - сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Аренда - сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Найм жилого помещения - операция, в которой одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Подведем итог: Уважаемые воронежцы! Обращение в Воронежский Юридический Центр «ЗаконЪ» - это гарантия вашей безопасности, комфорта и максимальной выгоды при проведении сделок с недвижимостью!

С уважением, Олег Рукавицын

Читайте также актуальные статьи на тему недвижимости: 

Расторжение договора аренды (02.05.2018); 

Подготовка пакета документов для приватизации жилья и земельных участков;

Проверка «юридической чистоты» приобретаемой нашим доверителем недвижимости;

Составлению договоров купли-продажи, дарения, аренды, найма жилых и нежилых объектов недвижимости;

Содействие в государственной регистрации сделок, аренды, прав на объекты незавершенного строительства;

Сопровождение сделок с недвижимостью с участием материнского капитала;

Консультация жилищного юриста по использованию материнского капитала;

Сопровождение оформления прав на земельные участки и жилые дома по «дачной амнистии»;

Сопровождение оформления наследства;

Сопровождение сделок с использованием ипотечных кредитов, жилищных и воинских сертификатов;

Оформление раздела общего имущества;

Сопровождение процедуры приватизации квартиры вплоть до получения права собственности;

Представительство в судах всех инстанций в интересах нашего доверителя;

Защита прав собственников жилья - споры в сфере ЖКХ;

Сопровождение физических лиц - индивидуальное сопровождение граждан;

Бесплатная юридическая консультация в полном объеме и на любом этапе дела по всем юридическим и правовым вопросам;

Имущественные споры. Наследственные дела;

"Резиновая квартира" - что за нее грозит?!;

Как расторгнуть договор с риелтором?!;

Двойная продажа квартиры;

Как обезопасить себя при покупке квартиры;

Аренда торговых площадей в Воронеже без посредников;

Приватизация в России - последние новости;

Бесплатная юридическая консультация в Воронеже;

Свидетельство о государственном праве на собственность выдаваться гражданам больше не будет

 

 
Поделиться статьей с друзьями

 

 

НАШ ИНФОРМАЦИОННЫЙ ПАРТНЕР: 

 

 

 

 

Головной офис Воронежского Юридического Центра "ЗаконЪ" расположен в деловом и историческом центре Воронежа, в непосредственной близости от Проспекта Революции, Дома офицеров, кинотеатра "Юность", Камерного театра. Именно в этом районе сконцентрированы главные административные, деловые и инфраструктурные ресурсы города.

Наш адрес: 394036, Воронеж, ул. Никитинская, дом 8-А, шестой этаж (имеется лифт), кабинет № 618. Ориентиры: девятиэтажное административное здание - левое крыло комплекса зданий Управы Центрального района городского округа г. Воронеж. Рядом - учебный корпус Воронежского филиала института заочного экономического образования ВЗФЭИ, ресторан "Боссфор". Напротив расположены ДК РЖД им. Карла Маркса и здание Департамента здравоохранения Воронежской области.

Реквизиты ООО "Юридический Центр "ЗаконЪ": ОГРН 1153668020660 ИНН/КПП 3664206501/366401001 Расчетный счет № 40702810113000007348   Корреспондентский счет  № 30101810600000000681 в Центрально-Черноземном Банке Сбербанка России

 


+7(473) 228-47-02

+7(903) 652-95-77


Воронежский Юридический Центр «ЗаконЪ»