Поясняет юрист Центра "ЗаконЪ" Александр Сергеевич Кудрявцев - Вместе со становлением рыночных механизмов и  отношений в нашей стране рынок строительства и  девелоперской деятельности стремительно взлетел вверх, и эта тенденция не ослабевает и в наши дни.  Это вполне закономерное явление  обусловлено растущим спросом на объекты недвижимости, как для коммерческой деятельности  , так и граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия. Активность в сфере проектирования , строительства и продаж объектов недвижимости порождает множество споров между участниками  такой деятельности в лице инвесторов, заказчиков, подрядчиков, субподрядчиков, административных,  контролирующих и надзирающих органов государственной власти. Неурегулированные разногласия в отношениях между перечисленными субъектами   в сфере строительства и  девелоперской деятельности в судебной и арбитражной практике  принято именовать строительными спорами .

Строительные споры в суде

Условно все строительные споры можно разбить на две категории: по субъектному  и материальному (предметному) составу. Первая категория определяет состав участников, вторая – состав и характер  материальных требований лица, правомочного требовать исполнения обязательств, основанных на договоре или законе, от лица обязанного к исполнению таких обязательств. Названных лиц в обязательственном праве принято называть соответственно кредитор и должник, вне зависимости от вида обязательства, будь то денежное,  либо предполагающее выполнение определенных работ, оказания услуг. В свою очередь материальные требования в строительных спорах разняться по своему предмету, и это обусловлено разносторонностью как   состава участников , так и  многогранностью самого предмета, лежащего в основе   спора . Рассмотрим  более подробно категории строительных споров, наиболее часто встречающиеся в арбитражных судах в целом, и  практике нашего Бюро в частности.

Начнем с самой распространенной из строительных споров – взыскание задолженности по договору строительного подряда. Наиболее часто строительные споры возникают из-за неплатежей в цепочке инвестор – заказчик – подрядчик – субподрядчик. Данная проблема стоит краеугольным камнем в строительной сфере. Причина неплатежей многогранна, и кроется в несовершенстве правовых гарантий участников хозяйственного оборота, чем умело пользуются отдельные предприимчивые организаторы и руководители бизнес- структур, а также в нестабильности финансового рынка в целом . Однако, учитывая нашу  тематику   не будем углубляться в причины самих неплатежей, а исследуем их последствия и способы правовой защиты кредиторов и восстановления их имущественных прав. Как сказано выше, в силу захлестнувших девелоперскую сферу деятельности неплатежей, непосредственные участники данных отношений активно используют правовые конструкции, гарантирующие исполнителю работ  (подрядчику, субподрядчику) получение вознаграждения за выполненную работу. Такой схемой, как правило, является внесение заказчиком авансового платежа в счет исполнения в будущем подрядчиком работ, предусмотренных договором.

Из вышеупомянутой схемы оплаты по договору строительного подряда возникает строительный спор, предмет которого заключается в требовании заказчика вернуть часть аванса за  невыполненные подрядчиком работы, возместить причиненные неисполнением убытки. В случае, если аванс не покрывает в полном объеме стоимость выполненных по смете работ, оборудования и материалов, требование, напротив, возникает у исполнителя. Юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении такого вида строительных споров арбитражные суды считают факт оплаты или внесения заказчиком аванса за выполненные работы, а также факты, подтверждающие выполнение подрядчиком (субподрядчиком) работ, предусмотренных проектно-сметной документацией, в объеме, порядке и сроки, предусмотренные договором.

Обязанность  доказывания названных обстоятельств лежит на  той стороне строительного спора, которая ссылается на такие обстоятельства, как на основание своих требований и возражений. Основываясь на практике юристов Центра "ЗаконЪ", можно выделить следующие сложности, возникающие при разрешении рассматриваемого вида строительных споров. Первая сложность связана с доказыванием обязанности заказчика оплатить выполненные работы. Это связано с тем, что, зачастую, заказчик уклоняется от подписания акта о приемке выполненных работ. Такой отказ стороны строительного спора может быть мотивированным,  либо контрагент подрядчика банально уклоняется от его подписания . Мотивированный отказ заказчика основан, в большинстве  случаев, на ненадлежащем выполнении подрядчиком работ, т.е. в меньшем объеме, нежели предусмотрено проектно-сметной документацией или  неудовлетворительном качестве проведенных работ, либо использовании подрядчиком материалов, отклоняющихся по своим характеристикам от материалов, предусмотренных проектной документацией.

И здесь возникает вторая сложность. В случае заявления стороной строительного спора возражений, основанных на претензии к объему или качеству выполненных работ, в рамках рассмотрения дела, по ходатайству стороны, назначается судебная строительно-техническая экспертиза. Важным этапом строительного спора является формирование вопросов, ответы на которые эксперт обязан отразить в экспертном заключении, и от которых будет зависеть исход дела. Задача адвоката на данном этапе состоит в своевременном заявлении ходатайства о включении в определение суда о назначении судебной строительно-технической экспертизы вопросов, ответы на которые укрепят правовую позицию его клиента. Также немаловажное значение имеет участие адвоката в обсуждении вопроса о выборе экспертного учреждения, которому суд поручит проведение экспертизы. Не лишним будет заметить, что в последнее время арбитражные суды предпочитают разрешать строительные споры, основываясь исключительно на нормах материального права, стараются не углубляться в технические нюансы  и избегают назначения экспертиз, поскольку это неизбежно приводит к затягиванию процесса. При таких условиях первостепенное значение при рассмотрении строительного спора имеет наличие доказательной базы, и формирование на ее основе твердой правовой позиции.

Доказательная база формируется, прежде всего, из первичной учетной документации, которую ведут стороны договорных отношений. В отношениях сторон договора подряда обычно используются акты о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3). Как юридически грамотно поступить в случае, когда заказчик уклоняется от подписания акта о приемке выполненных работ? Немаловажным будет заметить, что с 1 января 2013 года формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, не являются обязательными к применению. Вместе с тем обязательными к применению продолжают оставаться формы документов, используемых в качестве первичных учетных документов, установленные уполномоченными органами в соответствии и на основании других федеральных законов (например, кассовые документы) (информация Минфина России N ПЗ-10/2012).

Таким образом, в договорах, вступающих в действие после 1 января 2013 г. стороны должны предусмотреть способ и формы ведения документооборота во избежание спорных ситуаций и злоупотреблений со стороны недобросовестных контрагентов. Отношения сторон строительного спора регулируются Главой 37 Гражданского кодекса (ГК РФ),  общими положениями об обязательствах ГК РФ, иными нормативно-правовыми актами в области градостроительства как федерального уровня, так  регионального и муниципального значения. Порядок оплаты работ содержится в ст.746 ГК РФ: «Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 настоящего Кодекса.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком». То есть при отсутствии в договоре положений о порядке и сроках оплаты работ, отношения сторон регулируются ст.711 ГК РФ «Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно». Как правило, если сторонами договора подряда не согласовано условие о предварительной оплате работ, то обязанность заказчика оплатить выполненные работы возникает после подписания акта о приемке выполненных работ в размере, согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат.   В случае, если заказчик не является в назначенное место и время для принятия работ и подписания акта, стороне строительного спора необходимо представить в суд доказательства такого уклонения.

В качестве доказательств могут выступать уведомление о месте и времени приемки работ и подписания акта, направленное в адрес заказчика, а также односторонний акт о приемке выполненных работ, который может быть признан судом недействительным только в случае вины подрядчика в ненадлежащем выполнении работ, и признание правомерным отказа заказчика от подписания акта. Используя различную тактику защиты, стороны строительного спора нередко возражают против удовлетворения исковых требований о взыскании платы по договору строительного подряда, ссылаясь на изъяны в выполненных работах или ненадлежащее качество используемых материалов.

Практика рассмотрения строительных споров показывает, что во главу угла суды ставят факт подписания заказчиком акта о приемке выполненных работ. Такой юридический факт дает все основания для признания за заказчиком обязательства оплатить принятые им работы в полном объеме. Сложнее обстоит дело со скрытыми дефектами в работе или материалах, которые заказчик не мог обнаружить при той степени заботливости и осмотрительности, какие обычно предъявляются к нему при проведении такой процедуры. В таких ситуациях, как правило, создается двухсторонняя комиссия, при необходимости привлекаются специалисты и эксперты, обладающие знаниями, позволяющими выявить причины возникновения выявленных недочетов.

В случае, когда строительный спор не удается разрешить мирным путем, неизбежно потребуется вмешательство юристов, специализирующихся на строительных спорах, поскольку свою правоту каждая из спорящих сторон обязана доказывать в суде в строгом соответствии с установленными Арбитражным процессуальным кодексом правилами. Следующий вид строительных споров связан с включением в цепочку Заказчик – Исполнитель такого субъекта как субподрядчик. Отношения по договору субподряда широко распространены в сфере девелоперской деятельности, особенно при реализации государственных и муниципальных контрактов.

Наиболее часто строительные споры возникают вследствие неоплаты выполненных работ подрядчиком субподрядчику. Мотивируя неисполнение договорных обязательств подрядчик, как правило, ссылается на неплатежи со стороны Заказчика. Однако на данный момент арбитражными судами сформирована единообразная практика, в основу которой положена четкая дифференциация спорящих сторон по субъектам правоотношений. Вывод из практики рассмотрения данного вида строительных споров сводится к тому, что неисполнение обязанности заказчиком  по оплате работ подрядчику не является основанием к отказу последнего оплатить выполненные субподрядчиком работы.

Менее распространенную, но не менее  сложную категорию строительных споров составляют те из них, которые связаны с внесением изменений в проектную документацию и изменением стоимости работ и материалов, установленной сметой. В данном виде строительных споров в действие вступают как общие правила о договорных отношениях, так и нормы, непосредственно регулирующие правоотношения сторон по договору подряда. В частности, ст.450 ГК РФ «Основания расторжения и изменения договора», ст.709 ГК РФ «Цена работы», ст.744 ГК РФ «Внесение изменений в техническую документацию» и др.

Осуществляя и исполняя свои права и обязанности, стороны рассматриваемых отношений должны учитывать, что  в соответствии с ч.1 ст.744  ГК РФ заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Согласно ч.2 ст.744 ГК РФ внесение в техническую документацию изменений в большем против указанного в пункте 1 настоящей статьи объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

В рассматриваемой разновидности строительных споров за постулат необходимо принимать обязательство стороны вносящей изменение в проектно-сметную документацию согласовать такие изменения со всеми участниками договорных отношений, за исключением случаев, когда в соответствии с договором или законом внесение изменений не требует согласования. Все негативные последствия неисполнения этой обязанности несет сторона, исполнившая договор на измененных условиях без согласования с другими участниками правоотношения.  

К сожалению, формат этой статьи и не позволяет осветить весь спектр строительных споров, возникающих между участниками строительной и девелоперской деятельности. Предпринимательская деятельность по возведению объектов жилой и коммерческой недвижимости многогранна  , ее специфика порождает множество разногласий, споров, конфликтов, которые, чаще всего, не удается урегулировать без участия квалифицированных адвокатов и юристов.

Специалисты Юридического Центра "ЗаконЪ" готовы принять участие в разрешении строительного спора с Вашим контрагентом, помочь в разрешении иных сложных правовых ситуаций.